Участок куплен, оборудование заказано, проект согласован — а на геологии выясняется, что грунты не держат фундамент, и стоимость свай добавляет 60 млн ₽. Или хуже: подключение к электричеству возможно только через соседний район, и это ещё 18 месяцев. Такие находки стоят дороже, чем весь предпроектный этап, и появляются ровно там, где ТЭО пропустили.
Короткий ответ. Feasibility study (ТЭО) — это проверка «можно ли здесь построить и можно ли на этом заработать» до необратимых обязательств: покупки участка, заказа оборудования, подписания контрактов. Минимум — шесть блоков: геология и грунты, подключения, правовой статус, логистика, экология и экономика площадки. В примере: участок 45 млн ₽, изыскания 3 млн ₽, задержка 6 месяцев 59,8 млн ₽; потеря при непригодности — 107,8 млн ₽, при вероятности 20% ожидаемая потеря 21,6 млн ₽. ТЭО стоит 2,5 млн ₽ и окупается в 8,6 раза — при условии, что оно делается до сделки, а не после.
Шесть блоков проверки
| Блок | Что проверяется | Типичная находка |
|---|---|---|
| Геология и грунты | несущая способность, карст, грунтовые воды | сваи вместо плиты: +40–80 млн ₽ |
| Подключения | электричество, газ, вода, канализация | мощность только через соседний район, +18 мес |
| Правовой статус | категория, зоны, обременения, сервитуты | невозможно разместить производство |
| Логистика | подъезд, железная дорога, расстояния | плечо доставки съедает маржу |
| Экология | санитарные зоны, выбросы, отходы | требуется очистка, +25 млн ₽ |
| Экономика площадки | CAPEX и OPEX на этом участке | альтернативная площадка дешевле на 12% |
Цена пропуска
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Участок | 45,0 млн ₽ |
| Изыскания | 3,0 млн ₽ |
| Задержка 6 месяцев | 59,8 млн ₽ |
| Итого потеря при непригодности | 107,8 млн ₽ |
При вероятности непригодности 20% ожидаемая потеря — 21,6 млн ₽. ТЭО за 2,5 млн ₽ даёт ожидаемый эффект +19,1 млн ₽ и окупается в 8,6 раза.
Заметьте, что доминирует не стоимость участка, а задержка: 6 месяцев простоя проекта с платежами по кредиту и недополученной маржой дороже самой земли. Поэтому «сэкономим на изысканиях» — это экономия на 3 млн ₽ против 107 млн ₽ риска.
Что ТЭО не делает
- Не заменяет бизнес-план. ТЭО отвечает «можно ли», бизнес-план — «стоит ли и как финансировать».
- Не гарантирует разрешения. Согласования — отдельный процесс со своими сроками.
- Не даёт точности ±10%. На стадии ТЭО точность CAPEX порядка −20/+30%; этого достаточно для решения «идти или нет», но не для сметы.
Как заказывать, чтобы не получить формальный документ
- Ставить вопросы, а не разделы. «Можно ли разместить производство 6 000 т/год на этом участке без свай и с подключением 1,5 МВт» — проверяемый вопрос.
- Требовать данные, а не выводы. Заключение по геологии с точками бурения, письмо сетевой организации с мощностью и сроком.
- Фиксировать альтернативы. Минимум две площадки: сравнение делает решение устойчивым.
- Ограничить срок. ТЭО дольше 3–4 месяцев теряет смысл: за это время меняются цены и условия.
- Связать с решением. Заранее определить: какие находки останавливают проект, какие меняют конфигурацию, какие принимаются.
Четыре ошибки
- ТЭО после покупки участка. Тогда это не проверка, а обоснование уже принятого решения.
- Только геология. Подключения и правовой статус останавливают проекты чаще, чем грунты.
- Одна площадка. Без альтернативы нет переговорной позиции и нет сравнения.
- Отчёт без данных. «Участок пригоден» без точек бурения и писем о подключении — мнение, а не исследование.
Чек-лист
- [ ] Шесть блоков проверки включены в задание.
- [ ] ТЭО делается до покупки участка и заказа оборудования.
- [ ] В задании — проверяемые вопросы, а не разделы.
- [ ] Требуются первичные данные: бурение, письма сетевых организаций, выписки.
- [ ] Рассмотрены минимум две площадки.
- [ ] Заранее определены стоп-факторы.
- [ ] Срок ТЭО ограничен 3–4 месяцами.
Частые вопросы
Всегда ли нужно полноценное ТЭО?
Нет. Для небольшого проекта на арендованной площади достаточно проверки подключений и правового статуса. Полное ТЭО нужно там, где есть земля, стройка и необратимые затраты: CAPEX от сотен миллионов, длинный цикл, уникальное оборудование.
Сколько стоит ТЭО для промышленного проекта?
Ориентир — 0,5–1,5% от CAPEX: для проекта 445 млн ₽ это 2–7 млн ₽ в зависимости от объёма изысканий. Изыскания (геология, экология) оплачиваются отдельно и могут стоить больше самого отчёта.
Можно ли использовать ТЭО, сделанное продавцом участка?
Можно как отправную точку, но проверять: у продавца мотив показать участок пригодным. Ключевые данные — бурение, письма о подключении — лучше заказать самостоятельно или хотя бы перепроверить.
Что делать, если ТЭО показало непригодность?
Это успех, а не провал: потеряли 3–5 млн ₽ вместо 100+. Дальше — либо альтернативная площадка, либо другая конфигурация проекта. Решение фиксируется в журнале, чтобы к вопросу не возвращались через год.
Мы проводим предпроектную проверку до сделки: геология, подключения, правовой статус, логистика и экономика площадки.
Что читать дальше
Смежные темы тома III: Go/No-Go до обязательств: экспресс-оценка проекта (III-09) · Проект investment-ready: чек-лист, снимающий «непрозрачность» (III-07) · Точность по стадиям: от концепции до стройки (III-11) · От техпроцесса к CAPEX: оборудование без «плавания» (III-33).
Том I: Потребность в финансировании: CAPEX, проценты стройки и оборотный капитал (I-10).
Дата актуализации: 13.11.2026.