Дилемма «построить или купить» обычно решается в разговорах про риски и сроки: «строить — дольше и страшнее», «покупать — быстрее и надёжнее». В цифрах она решается тремя расчётами и одним обманчивым словом «похоже» — тем, которым продавец описывает состояние завода. Оба варианта оцениваются одной методикой, потом сравниваются по NPV — не по цене и не по скорости запуска.
Короткий ответ. Сравнение считается так: оба варианта одной методикой, оба потока полностью (стройка растянута по годам у greenfield, модернизация в середине срока у brownfield), решение — по NPV за горизонт. В рабочем примере: greenfield (CAPEX 300 млн ₽, 2,5–3 года до первого рубля) — NPV 45 млн ₽, IRR 18%; brownfield за 250 млн — NPV 35 млн ₽, IRR 15%, и он выигрывает — пока due diligence не находит, что 30% оборудования требует замены за 60 млн ₽. С учётом модернизации brownfield даёт NPV 15 млн ₽ — и проигрывает greenfield 30 млн ₽ за горизонт. Единственное, чем brownfield может отыграть, — опцион скорости: деньги с четвёртого месяца против третьего года, и это осознанное решение, записанное в модели, а не умолчание.
Три расчёта одной дилеммы
Завод стройматериалов, 50 000 т/год, горизонт 7–10 лет, ставка 15%. Числа — из исходного примера (арифметика заявлена проверенной пересчётом, 23.10.2026).
| Вариант | CAPEX, млн ₽ | NPV, млн ₽ | IRR | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|
| Greenfield: строим с нуля | 300 | 45 | 18% | 5,5 года |
| Brownfield: покупаем (до DD) | 250 | 35 | 15% | 4,5 года |
| Brownfield: после due diligence | 310 | 15 | 12% | 5,5+ года |
По «голой» таблице brownfield выигрывает: дешевле и быстрее. Проверка технического состояния меняет картину: 30% оборудования требует замены в ближайшие два года — 60 млн ₽, которые в объявлении о продаже не упоминались. Цена пропущенного due diligence — 20 млн ₽ NPV; полный проигрыш greenfield за горизонт — 30 млн ₽.
Greenfield: за что платим и что получаем
Плюсы: технология и компоновка под задачу, нет наследства — долгов, конфликтного персонала, скрытых обязательств, юридических «хвостов» площадки. Минусы: время до первого рубля (2,5–3 года) и риски стройки — смета, сроки, подключение к инфраструктуре. Удорожание на стройке — правило, а не риск: смета закладывается с резервом на эскалацию (разбор — в разборе об удорожании).
Brownfield: за что платим и где прячутся деньги
Плюсы: запуск через 4 месяца, действующая команда и клиентская база (если есть), работающие разрешения. Минусы: наследство — и не только юридическое. Техническое состояние — главный фактор решения: аудит оборудования перед покупкой важнее цены, потому что скрытая модернизация меняет вердикт сильнее, чем любой торг о цене. Юридические хвосты площадки — экологические, налоговые, кадровые — это будущие денежные потоки, просто неявные: в модель они должны попасть цифрой, а не фразой «нам обещали, что всё чисто».
Что реально решает
- Техническое состояние — главный фактор. Аудит оборудования до сделки; объём скрытых вложений — типичный для отрасли, конкретный для объекта.
- Пусть считает одинаково. У greenfield стройка растянута по годам, у brownfield модернизация наступает в середине горизонта — оба потока должны попасть в модель полностью, а не «в среднем по году».
- Опцион скорости. Быстрый запуск brownfield приносит деньги раньше — на растущем рынке это может перевесить меньший NPV. Это осознанное решение, и его стоит записать в модели с цифрой выигрыша, а не умолчать.
- Юридическая история площадки — цифрой в модель, до подписания.
Частые вопросы
Если brownfield дешевле на 50 млн — разве это не решает?
В примере после DD разница CAPEX не покрывает модернизацию: 310 против 300 — brownfield даже дороже. Но даже когда дешевле, критерий — NPV за горизонт, а не входной билет. Дешёвый вход с дорогим хвостом — самая частая ловушка покупки действующих мощностей.
Когда greenfield оправдан даже при худшем NPV?
Когда нет приемлемых объектов на рынке (местоположение, мощности, разрешения) или когда технология требует нестандартной компоновки под продукт. Тогда решение принимается по критериям, которых в NPV нет, — и это фиксируется явно, а не прячется за подогнанной ставкой.
Можно ли «опцион скорости» посчитать в деньгах?
Да: разница во времени до первой выручки умножается на маржу периода и добавляется к NPV brownfield с дисконтированием. Если этот бонус закрывает разрыв в 30 млн — решение обосновано; если нет — вы платите за скорость частью стоимости.
Мы считаем дилемму «построить или купить» тремя расчётами и проводим технический аудит объекта до сделки — чтобы решение принималось по NPV после проверки, а не по впечатлению от площадки.
Что читать дальше
Смежные темы тома I: Проект с IRR 25% хуже проекта с IRR 18%: как читать NPV и IRR (I-03) · Два убыточных года как норма: когда это план, а когда приговор (I-08) — greenfield как типичный случай · Потребность в финансировании: CAPEX, проценты стройки и оборотный капитал (I-10) · Стройка дорожает в процессе: удорожание в модели (escalation) (I-15).
Дата актуализации: 09.11.2026.