Короткий ответ: grace period (льготный период) моделируется как отрезок времени, в течение которого проект платит только проценты по кредиту, не погашая тело долга. Обычно он совпадает с периодом строительства и выхода на мощность. Проценты могут выплачиваться из кредитных средств (капитализация) или из собственного капитала. После grace period начинаются стандартные платежи с погашением основного долга.
Grace period — один из ключевых параметров кредитного финансирования инвестиционных проектов. Проект, который ещё не начал работать, физически не может платить по кредиту. Если модель этого не учитывает, cash flow первых периодов будет отрицательным, а DSCR — ниже допустимого.
В этой статье — как правильно смоделировать grace period и проверить его влияние на показатели проекта.
Как задаётся grace period в модели
В модели grace period задаётся двумя параметрами: длительность (в годах или месяцах) и условие выплаты процентов (из кредита или из собственных средств).
- Длительность — обычно от 1 до 3 лет, пока проект строится и выходит на мощность.
- Выплата процентов: если cash flow отрицательный, проценты могут капитализироваться (увеличивать тело кредита) или финансироваться из собственного капитала.
Числовая иллюстрация: Кредит 120 млн руб., 16%, 8 лет. Вариант A — без grace period: годовой платёж 32,4 млн руб. с первого года. При cash flow строительного периода = 0, DSCR первого года = 0 (проект не проходит). Вариант B — grace period 2 года: первые 2 года — только проценты (19,2 млн в год), с 3-го года — аннуитет 35,8 млн. DSCR с 3-го года = 1,38. Проходной вариант.
Влияние grace period на DSCR и общую стоимость кредита
Grace period улучшает DSCR в первые годы, но увеличивает общую сумму процентов, так как тело долга не уменьшается. Это компромисс: более высокая стоимость кредита против способности проекта его обслуживать.
В сценарном анализе стоит проверить: какой grace period минимально необходим, чтобы DSCR оставался выше 1,3 во всех периодах. Если без grace period проект непроходной, а с 3-летним grace period DSCR > 1,3 — решение очевидно.
Капитализация процентов: что это и как считать
Если в период строительства у проекта нет средств на выплату процентов, они капитализируются — прибавляются к основному долгу. В модели это означает, что сумма кредита на момент окончания grace period будет больше первоначальной.
Пример: кредит 100 млн на 2 года grace period под 16% годовых. Капитализированные проценты за 2 года — 34,6 млн. Реальный долг на момент начала погашения — 134,6 млн. Если этого не учесть, модель занизит платежи после grace period.
Типичные ошибки при моделировании grace period
- Кредит начинает погашаться с первого месяца после выдачи — проект не выдерживает.
- Grace period моделируется, но проценты не начисляются — занижение стоимости кредита.
- Капитализация процентов не учтена — занижение реального долга.
- Grace period короче периода строительства — проект оказывается без денежного потока, но с обязательствами.
Что такое grace period в инвестиционном кредите?
Grace period (льготный период) — отрезок времени, в течение которого заёмщик платит только проценты по кредиту, а тело долга не погашает. Обычно соответствует периоду строительства и выхода на мощность. После grace period начинаются стандартные платежи с погашением основного долга.
Как grace period влияет на DSCR?
Grace period улучшает DSCR в первые годы проекта, так как платежи в этот период ниже. Без grace period проект может иметь DSCR < 1,0 в первые годы, что сделает его несостоятельным для банка. При этом grace period увеличивает общую сумму процентов, поскольку тело долга не уменьшается.