Короткий ответ: Due diligence — это комплексная проверка проекта банком перед выдачей кредита. Включает четыре направления: юридический DD (титул, разрешительная документация, контракты), финансовый DD (бизнес-план, финансовая модель, прогнозы), технический DD (технология, оборудование, строительство) и оценка обеспечения. Подготовка к due diligence занимает 2–4 недели и должна быть проведена до подачи заявки — вскрытие проблем на этапе проверки банком затягивает рассмотрение на месяцы.
Due diligence — самый напряжённый этап получения кредита. Банк проверяет каждый документ, каждое допущение, каждую цифру. Проекты, которые кажутся «идеальными» на этапе заявки, часто «рассыпаются» именно на due diligence, когда банк начинает копать глубже.
В этой статье — чек-лист подготовки к due diligence по каждому направлению, типовые «красные флаги» и способы их избежать, основанные на реальных кейсах.
Юридический due diligence
Банк проверяет, что проект юридически «чист» и может быть реализован без правовых рисков. Основные документы:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок. Свидетельство о собственности или долгосрочный договор аренды (не менее 5–10 лет). Кадастровый паспорт, разрешённый вид использования — под промышленное строительство. «Красный флаг»: аренда на 1 год или отсутствие зарегистрированного права.
- Разрешительная документация на строительство. Разрешение на строительство, положительное заключение экспертизы проектной документации, градостроительный план участка. Если проект в стадии «планируется», без этих документов банк не начнёт финансирование.
- Учредительные документы заявителя. Устав, выписка ЕГРЮЛ, решения органов управления об одобрении сделки (для крупных сделок — решение совета директоров или собрания акционеров).
- Договоры с ключевыми контрагентами. Поставщики оборудования (подтверждение цены и сроков), подрядчики строительства (договор с фиксированной ценой), покупатели продукции (предварительные договоры или письма о намерениях).
Кейс из практики: проект завода по переработке зерна в южном регионе. Заявитель подал полный пакет, но в ходе DD выяснилось, что земельный участок находится в аренде на 3 года, а срок кредита — 7 лет. Банк потребовал либо продления аренды, либо альтернативного залога. Добавлено 3 недели к рассмотрению.
Финансовый due diligence
Финансовый DD — самая частая причина отказов. Банк проверяет бизнес-план и финансовую модель на предмет реалистичности и соответствия требованиям.
Что проверяется:
- Прогноз продаж. Должен быть подтверждён предварительными договорами, письмами о намерениях или контрактами. Неподтверждённый прогноз — главный красный флаг. Банк не верит прогнозу «на глаз».
- Себестоимость. Обоснована ценами поставщиков (коммерческие предложения, спецификации к договорам). Не «по рынку», а по документам.
- Ставка дисконтирования. Обоснована рыночными данными (ОФЗ, отраслевые премии). Не «экспертная оценка».
- Три сценария. Базовый, оптимистичный, стрессовый (падение продаж на 20–30%, рост затрат на 15–20%). Отсутствие сценариев — минус.
- DSCR и кассовые разрывы. Помесячный Cash Flow на первые 2 года. DSCR не ниже 1,3 ни в одном периоде.
Технический due diligence
Для производственных проектов банк может привлечь независимого технического эксперта. Проверяется:
- Технология. Подтверждение промышленной применимости, наличие сертификатов, патентов, лицензий. Банк не кредитует «экспериментальные» технологии.
- Оборудование. Спецификации, договоры с поставщиками, сроки изготовления и поставки, монтажа, пусконаладки.
- График строительства. Реалистичный план с этапами, сроками, ответственными. Банк проверяет, укладывается ли дата выхода на мощность в льготный период по кредиту.
Красный флаг: поставщик оборудования — единственный, без альтернатив, или с сомнительной репутацией. Банк может потребовать банковскую гарантию от поставщика или независимую экспертизу контракта.
Оценка обеспечения
Банк оценивает залоговое имущество с дисконтом 20–40% к рыночной стоимости. Обеспечение должно покрывать кредит полностью по ликвидационной стоимости. При недостаточности обеспечения банк требует дополнительный залог, поручительство или банковскую гарантию.
Типовые проблемы: незавершённое строительство (сложно оценить ликвидационную стоимость), оборудование без монтажа (не может быть залогом до ввода в эксплуатацию), интеллектуальная собственность (не принимается как основной залог).
Типовые «красные флаги» и как их избежать
По опыту, 80% отказов на due diligence связаны с воспроизводимыми проблемами:
- Отсутствие прав на землю. Решение: оформить до подачи заявки, договориться о долгосрочной аренде.
- Неподтверждённый прогноз продаж. Решение: собрать предварительные договоры, письма о намерениях, протоколы переговоров с потенциальными покупателями.
- Финансовая модель с ошибками. Решение: провести аудит модели у независимого эксперта, проверить все формулы, сценарии, DSCR.
- Неполный пакет разрешительной документации. Решение: составить карту разрешений по проекту, получить все до подачи заявки.
- Высокая долговая нагрузка заявителя. Решение: рефинансировать текущие кредиты, увеличить собственный капитал, привлечь соинвестора.
Ключевой принцип: due diligence — не «проверка на прочность», а «проверка на готовность». Если проект подготовлен к DD заранее — все документы собраны, финансовая модель проверена, прогнозы подтверждены — этап проходится за 2–3 недели без замечаний. Если проект «сырой» — каждый запрос банка добавляет 1–2 недели, и суммарная задержка может составить 2–3 месяца.
Вывод: подготовка к due diligence — это не «реакция на запросы банка», а заблаговременная работа. До подачи заявки нужно привести в порядок: юридический титул (земля, разрешения, контракты), финансовую модель (реалистичные прогнозы, три сценария, DSCR 1,3+), обеспечение (оценка с дисконтом) и подтверждение прогноза продаж. Проекты, прошедшие такую подготовку, проходят DD за 2–3 недели и получают одобрение.
Какие документы банк проверяет в первую очередь при due diligence?
Банк в первую очередь проверяет: правоустанавливающие документы на земельный участок и объекты недвижимости, разрешительную документацию (разрешение на строительство, экспертиза проекта), договоры с ключевыми контрагентами, учредительные документы заявителя и финансовую модель.
Какие «красные флаги» чаще всего ведут к отказу при due diligence?
Основные красные флаги: отсутствие права собственности на землю, неподтверждённый прогноз продаж, финансовая модель с ошибками, неполный пакет разрешительной документации, высокая долговая нагрузка заявителя, судебные споры с контрагентами или налоговые претензии.