Короткий ответ: IRR — процентная доходность, которая не показывает, сколько денег заработает проект в абсолютном выражении, и не учитывает реинвестирование промежуточных потоков. Проект с IRR 40% при инвестициях 10 млн может создать меньше ценности, чем проект с IRR 18% при инвестициях 200 млн. Для корректной оценки нужны NPV, MIRR и анализ чувствительности.
IRR — самый популярный показатель эффективности инвестиций. В презентациях проектов его приводят первым: «IRR нашего проекта — 35%». Высокий IRR продаёт идею. Но опора только на IRR — одна из распространённых причин неверных инвестиционных решений.
В этой статье — о четырёх ограничениях IRR и о том, какие показатели действительно нужны для оценки.
Ограничение 1: IRR не учитывает масштаб
IRR — процент, а не абсолютная величина. Проект А: инвестиции 10 млн, IRR 40%, NPV = 2 млн. Проект Б: инвестиции 200 млн, IRR 18%, NPV = 30 млн. По IRR проект А лучше, по созданной ценности — проект Б. Если инвестор выбирает по IRR, он рискует упустить более значимый проект.
Пример: Два проекта на рассмотрении инвестора. Проект 1: мини-пекарня за 5 млн, IRR 50%, NPV 1 млн. Проект 2: производственный цех за 150 млн, IRR 22%, NPV 28 млн. Инвестор, ориентирующийся только на IRR, выберет пекарню, потеряв 27 млн потенциальной ценности.
Ограничение 2: Допущение о реинвестировании
IRR предполагает, что все промежуточные денежные потоки реинвестируются по той же ставке IRR. Если IRR проекта 40%, модель считает, что вы можете реинвестировать каждый полученный рубль под 40%. В реальности доступная доходность альтернативных вложений — 10–15%. Это делает IRR систематически завышенным.
MIRR (Modified IRR) решает эту проблему, используя реалистичную ставку реинвестирования. MIRR почти всегда ниже IRR, и эта разница может составлять 5–10 процентных пунктов.
Ограничение 3: Множественные IRR
Если денежный поток проекта меняет знак несколько раз (инвестиции → доходы → reinvestment → доходы), уравнение IRR может иметь несколько корней. Формально у проекта может быть два или три значения IRR, и непонятно, какое из них корректно. NPV таких проблем не имеет.
Ограничение 4: IRR не говорит о риске
IRR 30% может быть получен при очень оптимистичном прогнозе продаж, а IRR 15% — на консервативных допущениях. Процент — это не мера риска. Без сценарного анализа и анализа чувствительности высокий IRR может вводить в заблуждение.
Что использовать вместо IRR или вместе с ним
- NPV — показывает абсолютный прирост стоимости. Это первичный критерий.
- MIRR — скорректированная IRR с реалистичной ставкой реинвестирования.
- PI (Profitability Index) — NPV на рубль инвестиций, полезен при сравнении проектов разного масштаба.
- Сценарный анализ — как меняется IRR при отклонении ключевых параметров.
FAQ
Почему IRR может ввести в заблуждение при оценке проекта?
IRR не учитывает масштаб проекта: проект с IRR 40% на 10 млн может быть менее ценным, чем проект с IRR 18% на 200 млн. IRR также не учитывает реинвестирование промежуточных денежных потоков и может иметь множественные значения при знакопеременных cash flow.
Какие показатели нужно использовать вместе с IRR?
NPV (чистая приведённая стоимость) — показывает прирост ценности в деньгах, а не в процентах. MIRR — модифицированная IRR, без допущения о реинвестировании. DSCR — для проектов с заёмным финансированием. И обязательно сценарный анализ.