Короткий ответ: CAPEX на номер: 3* — 3–5 млн руб., 4* — 6–10 млн руб., 5* — 15–30 млн руб. ADR: 3* — 3 000–5 000 руб./ночь, 4* — 6 000–12 000 руб./ночь, 5* — 15 000–40 000 руб./ночь. ROI: 3* — 18–22% (окупаемость 5–7 лет), 4* — 14–18% (7–10 лет), 5* — 10–14% (10–15 лет). Отели 3* дают лучшую доходность на вложенный капитал, но 4* и 5* обеспечивают более высокий абсолютный денежный поток.
Инвестиции в гостиничный бизнес — одно из самых капиталоёмких направлений коммерческой недвижимости. Выбор категории отеля определяет не только архитектуру и сервис, но и принципиально разную экономику проекта. Бизнес-план гостиницы должен учитывать специфику каждой категории: структуру CAPEX, операционные расходы, сезонность загрузки и ценообразование.
Рынок гостиничной недвижимости РФ в 2025–2026 гг. характеризуется ростом внутреннего туризма (+18% за два года), дефицитом качественных номеров в крупных городах и повышением средней цены номера на 12–15% годовых.
Ключевой принцип: Экономика отеля определяется не только ADR (средняя цена номера), но и RevPAR (доход на доступный номер), который учитывает загрузку. Отель 3* с загрузкой 85% может давать больший RevPAR, чем 5* при загрузке 45%.
CAPEX по категориям: от чего зависит стоимость номера
Стоимость строительства и оснащения отеля радикально различается по категориям. Отель 3* (120–150 номеров): стоимость строительства — 3–5 млн руб./номер. Основные затраты: земля и стройка (60%), инженерия (15%), мебель и оборудование (15%), разрешительная документация (5%), маркетинг и открытие (5%). Общий CAPEX — 360–750 млн руб.
Отель 4* (150–200 номеров): 6–10 млн руб./номер. Дополнительные затраты: более качественная отделка, ресторан, конференц-зал, спа-зона, фитнес. CAPEX — 900 млн – 2 млрд руб.
Отель 5* (100–150 номеров): 15–30 млн руб./номер. Включает премиальную отделку, full-service F&B (2–3 ресторана), спа-комплекс, бассейн, консьерж-сервис, дизайнерскую мебель. CAPEX — 1,5–4,5 млрд руб.
Операционные расходы: структура GOP
Gross Operating Profit (GOP) — ключевой показатель операционной эффективности отеля. Для 3* GOP margin — 40–50%, для 4* — 35–45%, для 5* — 30–40%. Основные статьи OPEX: ФОТ (35–50% от выручки — чем выше категория, тем больше персонала на номер), коммунальные услуги и энергия (8–12%), F&B cost (25–35% от F&B-выручки), маркетинг и комиссии (5–8%), амортизация и ремонт (5–7%).
Par (коэффициент персонала на номер): 3* — 0,3–0,5, 4* — 0,8–1,2, 5* — 1,5–3. Чем выше категория, тем выше labour intensity.
Доходы: ADR, RevPAR, загрузка
ADR (Average Daily Rate) — цена номера, RevPAR = ADR × загрузка. Средняя загрузка отелей в РФ: 3* — 70–85%, 4* — 65–80%, 5* — 50–70%. Сезонные колебания: в курортных городах летняя загрузка до 95%, зимняя — 30–50%; в деловых центрах — равномернее.
При 150 номерах и загрузке 75%: 3* при ADR 4 000 руб. даёт RevPAR 3 000 руб./номер/ночь и выручку 164 млн руб./год. 4* при ADR 9 000 руб. — RevPAR 6 300 руб./номер/ночь, выручка 345 млн руб./год. 5* при ADR 25 000 руб. и загрузке 60% — RevPAR 15 000 руб./номер/ночь, выручка 547 млн руб./год.
Чистая прибыль и ROI: сравнительный анализ
При CAPEX 500 млн руб. (3*, 150 номеров): EBITDA — 65–85 млн руб./год, чистая прибыль — 45–60 млн руб./год, ROI — 18–22%, окупаемость — 5–7 лет. При CAPEX 1,5 млрд руб. (4*, 180 номеров): EBITDA — 120–160 млн руб./год, чистая прибыль — 80–110 млн руб./год, ROI — 14–18%, окупаемость — 7–10 лет. При CAPEX 3 млрд руб. (5*, 120 номеров): EBITDA — 160–220 млн руб./год, чистая прибыль — 100–150 млн руб./год, ROI — 10–14%, окупаемость — 10–15 лет.
Практический аспект: Выбор категории зависит от доступного CAPEX и стратегии выхода. Если цель — продажа бизнеса через 5–7 лет, отель 3* даёт лучший IRR для инвестора. Если цель — долгосрочное владение и наращивание стоимости актива, 4* и 5* более устойчивы к рыночным циклам.
Финансирование и господдержка
Строительство отелей может финансироваться через программу Минэкономразвития «Туризм и индустрия гостеприимства»: льготные кредиты под 3–5% годовых на 15 лет. ФРП предоставляет займы до 200 млн руб. на строительство объектов туристической инфраструктуры. Банки кредитуют отели при условии DSCR не ниже 1,3 и наличии предварительных соглашений с туроператорами.
По данным Росстата и Hoteliers.pro, в 2025 году в России построено 85 новых отелей на 7 200 номеров. Доходность гостиничного бизнеса остаётся выше среднего по коммерческой недвижимости.
Каков CAPEX на номер в отеле 3*, 4* и 5*?
Для отеля 3* CAPEX — 3–5 млн руб./номер, 4* — 6–10 млн руб./номер, 5* — 15–30 млн руб./номер. Разница обусловлена качеством отделки, инженерии, мебелью, F&B и доп. услугами.
Какая категория отеля даёт лучший ROI?
Отели 3* демонстрируют ROI 18–22% за счёт низкого CAPEX и быстрой окупаемости (5–7 лет). 4* — 14–18%, окупаемость 7–10 лет. 5* — 10–14%, окупаемость 10–15 лет.
Какой ADR у отелей разных категорий?
ADR 3* — 3 000–5 000 руб./ночь, 4* — 6 000–12 000 руб./ночь, 5* — 15 000–40 000 руб./ночь. RevPAR (доход на номер) составляет 60–75% от ADR при загрузке 65–80%.
Сколько персонала нужно для отеля?
Соотношение персонала на номер (PAR): 3* — 0,3–0,5 (45–75 чел. на 150 номеров), 4* — 0,8–1,2 (120–180 чел.), 5* — 1,5–3 (225–450 чел.). ФОТ — крупнейшая статья OPEX.
Какие налоги платит отель?
Отели на ОСНО платят НДС (20%) и налог на прибыль (20%). Оптимальный режим — УСН для номерного фонда до 150 номеров (ставка 6% с оборота или 15% с разницы). Важно: гостиничный сбор (1% от стоимости номера) взимается с гостя, не с отеля.