Короткий ответ: Складская недвижимость оценивается двумя методами: капитализация NOI (ставки капитализации: класс А — 11–13%, В — 13–16%, С — 16–20%) и DCF с прогнозом арендных ставок на 5–10 лет. Локация — главный фактор: склад в 10 км от МКАД стоит на 40–60% дороже такого же в 50 км. Арендная ставка класса А в регионах — 4–6 тыс. руб./кв.м/год, в МО — 7–10 тыс. руб./кв.м/год.
Логистическая недвижимость — один из наиболее стабильных сегментов коммерческой недвижимости в России. Вакантность складов класса А в Московской области держится на уровне 2–4%, арендные ставки растут на 5–10% в год с 2023 года. Для оценки складов применяются стандартные подходы с поправкой на класс, локацию и качество инфраструктуры.
Ниже — разбор методов оценки с конкретными ставками и коэффициентами для российского рынка.
Капитализация NOI: прямой метод
Метод прямой капитализации — деление чистого операционного дохода (NOI) на ставку капитализации. NOI склада рассчитывается как арендный доход минус операционные расходы (коммунальные, охрана, уборка, налог на имущество, управление). Для склада класса А операционные расходы — 25–35% от арендного дохода, для класса В — 30–40%, для класса С — 35–50%.
Ставки капитализации (cap rate) на российском рынке складской недвижимости в 2026 году: класс А (сухие, с регулируемой температурой, docking-станции) — 11–13%, класс В (реконструированные советские склады, с отоплением) — 13–16%, класс С (неотапливаемые ангары, подвальные помещения) — 16–20%. Для складов класса А в Московской области cap rate ниже — 10–12%.
Числовой пример: Склад класса А, 10 000 кв.м. Арендная ставка 7500 руб./кв.м/год — доход 75 млн руб. OPEX 30% — 22,5 млн руб. NOI = 52,5 млн руб. При cap rate 12% стоимость склада = 52,5 / 0,12 = 437,5 млн руб. Плюс стоимость земельного участка (1 га в 15 км от МКАД — около 40–80 млн руб.).
DCF: дисконтирование арендного потока
DCF (Discounted Cash Flow) даёт более точную оценку для складов с фиксированными долгосрочными договорами аренды. Прогноз строится на 5–10 лет с ежегодной индексацией ставки (обычно на инфляцию + 1–3% для класса А). Терминальная стоимость капитализируется по cap rate на конец прогнозного периода. Ставка дисконтирования для складов — 13–16%.
Ключевой параметр DCF — вероятность пролонгации (lease renewal probability). Для складов класса А в Московской области она составляет 80–90%, для класса В — 50–70%, для класса С — 30–50%. Это учитывается через риск-премию в ставке дисконтирования или через корректировку прогнозного дохода.
Влияние локации на стоимость
Локация склада — фактор, который может менять стоимость в 1,5–2 раза при одинаковом классе и площади. Основные драйверы: расстояние от МКАД (для Московского региона), близость к крупным транспортным магистралям (М-4 «Дон», М-11 «Нева», ЦКАД), наличие ж/д ветки, удалённость от жилой застройки.
Разница в стоимости земли: участок под склад в 10 км от МКАД — 50–120 тыс. руб./сотка, в 30 км — 20–50 тыс. руб./сотка, в 50 км — 10–30 тыс. руб./сотка. Арендные ставки различаются соответственно: класс А в ближнем поясе (до 15 км от МКАД) — 8–10 тыс. руб./кв.м/год, в среднем (15–30 км) — 6–8 тыс. руб./кв.м/год, в дальнем — 4–6 тыс. руб./кв.м/год.
Специфика оценки для разных типов складов
Холодильные и морозильные склады (класс А+) имеют более высокую стоимость строительства (на 50–80% дороже сухого склада из-за холодильного оборудования и изоляции) и, соответственно, более высокую арендную ставку (12–18 тыс. руб./кв.м/год). Cap rate для них — 12–15%, так как спрос более стабильный, но и риски выше (выход из строя оборудования).
Light industrial (производственно-складские помещения) оцениваются с учётом доли производственной функции — ставки аренды на 20–40% выше складских, но и требования к помещению жёстче (высота потолков, нагрузка на пол, вентиляция).
Какие ставки капитализации применяются для складской недвижимости в России?
Класс А — 11–13%, класс В — 13–16%, класс С — 16–20%. Для складов в Московской области cap rate на 1–2 п.п. ниже. Холодильные склады — 12–15%.
Как локация влияет на стоимость складского объекта?
Локация — главный фактор. Склад в 10 км от МКАД стоит на 40–60% дороже такого же в 50 км. Арендная ставка класса А в ближнем поясе — 7–10 тыс. руб./кв.м/год, в дальнем — 4–6 тыс. руб. Разница в стоимости земли до 4 раз.